Kiracı ve ev sahipleri dikkat! %20 arttı, 1 ay süre var
Artan kira fiyatları kiracı ile ev sahiplerini karşı karşıya getirmeye hız kesmeden devam ediyor. Hak kaybı yaşanmaması için dikkatli olunmasını söyleyen uzmanlar, önemli uyarılarda bulundu.
Konut piyasasında arzın azalması, üstüne de enflasyonun çok üzerinde artan kira fiyatları, mahkemelerde kiracı – ev sahipleri davalarında artışa sebep oldu.
Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 10’lardan yüzde 20’lere çıktığı kaydedildi. Bu tür davaların genel davalar arasında da ilk sıralara yükseldiği ifade ediliyor. Böyle devam etmesi halinde, gelecek 1-2 yıl daha mahkemelerin ana konularını bu tür davalar oluşturacak. Peki, kiracılar ve ev sahipleri en çok hangi sorunlarla karşılaşıyor? Taraflar haklarını nasıl koruyabilirler?
KİRADA OTURAN EV SAHİPLERİ KENDİ EVLERİNE DÖNMEYİ MAKUL BULUYORLAR
Avukat Oğuz Kara; en sık karşılaştığı tahliye sebeplerinden birinin ev sahibinin konut ihtiyacından ötürü tahliye olduğunu söylüyor. “Malum kira miktarlarında ciddi artışlar oldu. Önceden ev sahibi kendi konutunu kiraya verirken, kendisi de başka bir konutta kirada kalabilmekteydi. Ancak kira miktarlarındaki artış, insanların kirada hayatını idame ettirmesini zorlaştırdı” diyen Avukat Kara, bu sebeplerle ev sahiplerinin başka bir konutta kirada kalmaktansa kendi evlerine dönmeyi daha makul bulduklarını ifade etti.
BU FİKRE DAHA ÇOK BENİMSİYORLAR
Oğuz Kara AYRICA; “Öte yandan kira sözleşmesiyle düşük miktarda belirlenen kira bedellerinde kanunun öngördüğü miktarların fazlası artış yapılamayacağından dolayı da kiraya verenlerin bu fikri daha çok benimsediğini düşünüyorum” diye sözlerine ekledi.
Sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biri de ev sahibinin evinde kendisinin, oğlu ya da kızının oturacağını beyan etmesi. İlerleyen zamanlarda da fark ediliyor ki evde oturan kişi ev sahibinin oğlu, kızı veya kendisi olmuyor. Böyle durumlarda tahliye edilen kiracı dava açabilir mi?
Oğuz Kara, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış olan; “Ev sahibi kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” den biri olması gerektiğini söyledi.
Diğer bir şartın ise zorunlu konut gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerektiğine özellikle değinen Avukat Kara, koşulların sağlanması halinde fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sürecin sonlandırılabileceğini de sözlerine ekledi.
Kara; “Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ev sahibi, söz konusu evi herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz” demektedir.
Ev sahibi evini tekrar kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirimde bulunarak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sorması gerektiğini de özellikle belirtti. Diğer durumda ise kiracı, kiraya verene karşı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilmekte.
1 AYLIK SÜREYE DİKKAT EDİLMELİ!
Yaşanılan sorunlar arasındaki diğer bir surum da, kirada oturulan evin başka birine satılması. Hatta yeni ev sahibiniz evde kendisinin oturacağını bildirip sizi tahliye bile ettirebilir. Peki kira kontratınızı yeni imzaladıysanız ya da eve yeni taşındıysanız bu durumda ne olacak?
Avukat Oğuz Kara, yeni ev sahibine kanunun 1 aylık süre tanıdığını söyledi. Evin yeni sahibi evi kullanmak ve kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu sürenin çok önemli olduğuna vurgu yapan Kara, “Yeni ev sahibinin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ve tahliye etmesini istediğini yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir” dedi.
“1 ay içerisinde yazılı bildirim yapılmasına istinaden eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyse kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa da 6 aylık sürenin bitmesi beklenmeden dava yoluyla tahliye edilebilir” şeklinde açıkladı.
Sonuç olarak ev tahliye edildi ve yeni ev sahibi evi kendisi kullanmıyor. Bu durumda ne yapılabilir? Oğuz Kara, yine kiraya verenin söz konusu evi herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamayacağını, bu hükme uyulmadığı takdirde son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemekle yükümlü tutulacağını ekledi.
TAHLİYE SEBEPLERİ
Peki ortada hiçbir sebep yokken; kiracı kirasını günü gününe ödüyorsa ve eve de bir şey yapmıyorsa ev sahibi kiracıyı tahliye ettirme hakkına sahip midir?
Kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri arasında kiraya verenin konut gereksinimi, kiralanan taşınmazın inşa ve imarı, iş yeri gereksinimi, yeni malikin konut ya da iş yeri gereksinimi bulunuyor. Kiracıdan kaynaklı tahliye sebepleri de kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme, kiracının kiralanan yerikasten kullanılmaz hale getirmesi, kiracının iflası, temerrüt olarak belirtiliyor.
ENFLASYONUN ÜZERİNDEKİ KİRA İSTEKLERİNDE NE YAPILMALIDIR?
Peki ev sahibi enflasyonun üzerinde bir kira isterse, böyle bir durumda kiracı hakkını nasıl savunabilir? Avukat Oğuz Kara,
“Kira artış oranında iki ihtimal söz konusudur. Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilirler veya bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış da olabilir. Taraflar arasında anlaşma varsa, anlaşmadaki oran kadar artış yapılır. Bu miktar da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Taraflar arasında anlaşmanın olmadı durumda ise yine tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından belirlenmelidir” diye yanıtladı.
DAVA AÇILABİLİR Mİ?
“Ayrıca tarafların arasında anlaşma yapılıp yapılmadığının önemli olmadığı bir durum da var. Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların akabindeki her 5 yılın sonundaki yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından belirlenebilmektedir” şeklinde açıklayan Kara, kira tespit davasının koşullarına da değinmek gerektiğini hatırlattı.
Kara;
“Taraflar arasında imzalanan bir kira sözleşmesi olmalı. Sözleşmenin yazılı olma şartı da bulunmuyor. Tarafların iradelerine göre sözlü olarak da kira sözleşmesi kurabilmektdir” dedi. Sonuç olarak eğer ev sahibi enflasyonun üzerinde bir kira isterse dava hakkı her zaman vardır ve açılabilir.
